Разделы

Авто
Бизнес
Болезни
Дом
Защита
Здоровье
Интернет
Компьютеры
Медицина
Науки
Обучение
Общество
Питание
Политика
Производство
Промышленность
Спорт
Техника
Экономика

IV. Строительство объекта.

III. Аренда земельного участка.

II. Приобретение помещения.

I. Аренда помещения.

РАЗМЕЩЕНИЕ БИЗНЕСА

 

 

I. АРЕНДА ПОМЕЩЕНИЯ:

Можно выделить следующие варианты аренды нежилых помещений:

Арендуемый объект недвижимости: Арендодатель: Основные условия аренды
коммерческий объект недвижимости Коммерческие структуры На общих основаниях по рыночным условиям
муниципальный объект недвижимости Органы исполнительной власти (городская / районная администрация) На конкурсной основе (аукцион)
государственный объект недвижимости в рамках целевой программы Бизнес-инкубатор, технопарк По фиксированной (льготной) арендной ставке на конкурсной основе

 

 

II. ПРИОБРЕТЕНИЕ ПОМЕЩЕНИЯ:

oПроцедура получения разрешения на строительство

oПорядок перевода земель из одной категории в другую

oЗемлеотвод

oРегистрация права собственности

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Договор купли-продажи недвижимого имущества признается заключенным в момент его подписания сторонами, а право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода этого права. До момента возникновения у покупателя права собственности на недвижимость, он не вправе ей распоряжаться (продавать, сдавать в аренду и пр.).

При продаже здания, сооружения или иного объекта недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости.

Продажа недвижимого имущества, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

 

Существенные условия договора купли - продажи недвижимого имущества установлены Гражданским кодексом РФ, при отсутствии которых договор считается незаключённым:

а) стороны, участвующие в сделке (продавец и покупатель);

б) цена продаваемого имущества;

в) данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, в том числе определяющие расположение объекта недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества;

г) передача недвижимости новому собственнику по акту приема-передачи

 

 

III. АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА:

В настоящее время действует следующий порядок передачи в аренду земельного участка для ведения бизнеса:

1. Гражданин (предприниматель) или юридическое лицо (ООО) обращается в орган местного самоуправления (местную администрацию) с заявлением, в котором указывается название и месторасположение объекта, обоснование размера земельного участка и испрашиваемое право на земельный участок.

2. Орган местного самоуправления определяет собственника земельного участка на основе данных земельного кадастра и условия использования участка с учетом градостроительных и экологических условий.

3. Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка и проектом границ земельного участка (схема).

4. Получение предварительного согласования места размещения объекта (офис, склад и т.п.) на данном земельном участке с различными контролирующими органами, входящих в состав технического совета.

5. Заявителю выдается копия решения о предварительном согласовании места размещения объекта с приложением проекта границ земельного участка или отказ в размещении объекта, который можно обжаловать через суд..

 

Земельные участки могут предоставляться в аренду по инициативе самих муниципалитетов (исполнительных органов государственной власти):

1.органы власти субъекта РФ или муниципалитета публикуют в средствах массовой информации (их перечень определяется субъектом РФ) сообщения о предлагаемых в аренду земельных участках и условиях аренды;

2. как правило, такие участки должны быть сформированы (иметь кадастровый номер);

3. заявки на аренду указанных участков собираются в течение 1 месяца.

4. если поступила 1 (одна) заявка, то торги (конкурс, аукцион) не проводятся и заключается прямой договор аренды с единственным участником.

5. если поступило 2 (две) и более заявки, то проводятся торги (конкурс, аукцион), по итогам которых заключается арендный договор;

 

Категории земель по их целевому назначению:

Согласно Земельного Кодекса РФ земли разделены на следующие категории по их целевому назначению:

а) земли сельскохозяйственного назначения;

б) земли поселений;

в) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

г) земли особо охраняемых территорий и объектов;

д) земли лесного фонда;

е) земли водного фона;

ж) земли запаса.

 

 

IV. СТРОИТЕЛЬСТВО ОБЪЕКТА:

Состоит из следующих этапов:

а) получение разрешения на строительство;

б) перевод земель из одной категории в другую;

в) землеотвод;

г) регистрация права собственности .

 

ПОЛУЧЕНИЕ РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО:

Единственным законным основанием для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта является разрешение на строительство. Это документ, дающий застройщику право осуществлять строительные работы и подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.

 

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ разрешение на строительство не требуется:

1) для строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;

2) для строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

3) для строительства на земельном участке строений вспомогательного использования (сараи, бани, летние кухни, иные надворные постройки, теплицы, парники, навесы);

4) для изменения объектов капитального строительства или их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

 

Земельный участок могут изъять (в том числе путем выкупа) при оформлении разрешения на строительство объектов федерального и регионального значения:

1) объекты использования атомной энергии;

2) объекты обороны и безопасности;

3) объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи,

4) объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

5) объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;

6) автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами,

7) мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения.

 

Перечень документов для получения разрешения на строительство установлен Градостроительным кодексом РФ:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка (форма которого установлена Постановлением Правительства РФ от 29 декабря 2005 г. №840);

3) проектная документация:

а) пояснительная записка;

б) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему;

в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение строящегося объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

г) схемы архитектурных решений;

д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения к ним объекта капитального строительства;

е) проект организации строительства объекта капитального строительства;

ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации, (при необходимости - положительное заключение государственной экологической экспертизы);

5) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае его реконструкции.

 

ПЕРЕВОД ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ИЗ ОДНОЙ КАТЕГОРИИ В ДРУГУЮ ОСУЩЕСТВЛЯЕТСЯ:

а) Правительством РФ – земли федеральной собственности;

б) органами исполнительной власти субъектов РФ - земли в собственности субъектов РФ и земли с/х назначения в муниципальной собственности;

в) органами местного самоуправления - земли муниципальной собственности, за исключением земель с/х назначения;

г) земель, находящихся в частной собственности:

- органами исполнительной власти субъектов РФ - земли сельскохозяйственного назначения;

- органами местного самоуправления - земли иного целевого назначения.

Порядок перевода земель из одной категории в другую установлен Федеральным Законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 г. (Закон о переводе земель).

 

Для перевода земельного участка из одной категории в другую заинтересованное лиц подает в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления ходатайство, в котором указывается:

1) кадастровый номер земельного участка;

2) категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;

3) обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;

4) права на земельный участок.

К ходатайству должны быть приложены:

1) выписка из государственного кадастра недвижимости относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;

2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя - физического лица, либо выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из единого государственного реестра юридических лиц;

3) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;

4) заключение государственной экологической экспертизы, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;

5) согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую.

 

По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земельного участка из одной категории в другую либо акт об отказе в переводе в следующие сроки:

1) в течение 3 месяцев со дня поступления ходатайства – в отношении земель федерального назначения;

2) в течение 2 месяцев со дня поступления ходатайства – в отношении прочих земель.

 

ЗЕМЛЕОТВОД (ПОЛУЧЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ СТРОИТЕЛЬСТВА):

Земельный кодекс РФ предусмотрел два варианта предоставления публичных земель для целей строительства:

а) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

б) без предварительного согласования мест размещения объектов путем проведения торгов в виде конкурсов либо аукционов – обязательно для земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

 

Решение о развитии застроенной территории принимается муниципалитетом только в следующих случаях, когда на такой территории расположены:

а) многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу,

б) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ

 

Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории. Одной из сторон данного договора является орган местного самоуправления, другой стороной - физическое или юридическое лицо, подбираемое на конкурсной основе.

Договор на развитие застроенной территории заключается на аукционе. При этом участок предоставляется в собственность бесплатно, а в случае предоставления в аренду ставка арендной платы устанавливается равной ставке земельного налога. Это связано с тем, что лицо, победившее в аукционе на заключение договора на развитие застроенной территории, уже оплатило право на заключение такого договора.

Специфика предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта состоит, в частности, в том, что при этом подразумевается ряд мероприятий, проводимых органами местного самоуправления (муниципалитетом) по своей инициативе и за счет бюджетного финансирования:

а) проведение работ по формированию земельного участка, в том числе установление его границ на местности;

б) определение разрешенного использования земельного участка;

в) определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за это подключение;

в) принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

г) публичное извещение о проведении торгов;

д) проведение государственного кадастрового учета земельного участка;

е) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка

Последовательность указанных мероприятий принято считать эталонным, в наибольшей степени отвечающим рыночным принципам, обладающим наибольшей прозрачностью, позволяющим осуществлять предпринимательскую деятельность в условиях справедливой конкуренции.

 

Дата публикации:2014-01-23

Просмотров:159

Вернуться в оглавление:

Комментария пока нет...


Имя* (по-русски):
Почта* (e-mail):Не публикуется
Ответить (до 1000 символов):







...

 

2012-2017 lekcion.ru. За поставленную ссылку спасибо.