Разделы

Авто
Бизнес
Болезни
Дом
Защита
Здоровье
Интернет
Компьютеры
Медицина
Науки
Обучение
Общество
Питание
Политика
Производство
Промышленность
Спорт
Техника
Экономика

Подсистема определения стоимости недвижимости должна реализовывать основные методы оценки недвижимости: затратный, доходный и метод сравнения продаж.

Метод сравнения продаж в массовой оценке при наличии достаточно развитого рынка недвижимости предполагает широкое применение аппа­рата моделирования, в частности, множественного регрессионного ана­лиза и ряд специальных методов моделирования таких, как адаптивная оценка (процедура обратной связи).

Применение затратного метода оценки недвижимости должно бази­роваться на автоматизированном расчете полной восстановительной (за­мещающей) стоимости, износа зданий и сооружений объекта недвижимо­сти и определения на основе рыночных данных стоимости соответствую­щих земельных участков (прав собственности или арендных прав).

Для применения доходного метода в массовой оценке недвижимости необходим расчет коэффициентов капитализации и валовых рентных мно­жителей (мультипликаторов) на базе анализа рынка доходной недвижи­мости. При этом предполагается возможным идентификация рентного дохода (валового или чистого) по соответствующим типам доходной не­движимости.

Полученные результаты оценок недвижимости по трем указанным выше методам необходимо согласовать. Важная роль в принятии реше­ния по окончательной согласованной оценке налогооблагаемой стоимос­ти объекта недвижимости принадлежит налоговому оценщику, который должен иметь высокий уровень квалификации и обладать богатым прак­тическим опытом в области оценочной деятельности.

Основные функции СМОН:

• периодическая переоценка недвижимости;

• инвентаризация объектов недвижимости;

• ежегодное обновление и подтверждение значений налогооблагаемой стоимости по объектам недвижимости.

Указанные функции СМОН позволяют рассматривать ее как постоянно действующую систему с наибольшей активизацией ее деятельности в период переоценки недвижимости.

Периодичность проведения переоценки должна предопределяться динамикой изменения цен на рынке недвижимости, что является следствием влияния многих факторов (состояние макроэкономических процессов, изменения законодательства, развитие социальной и инженерной инфраструктуры в регионе и т. д.). Процедура переоценки недвижимости принципиально должна отличаться от проводимой в нашей стране в последние годы переоценки основных фондов, поскольку:

• ориентация СМОН на определение налогооблагаемой стоимости объекта недвижимости на базе его рыночной стоимости исключает применение каких-либо стоимостных индексов, «спускаемых сверху» (от Госкомстата России, Росземкадастр и т.д.);

• введение налога на недвижимость должно стать прерогативой местных властей, и решение о сроках и периодичности проведения переоценки недвижимости должны принимать региональные власти, по крайней мере, на уровне субъекта Федерации.

Например, в ряде штатов США некоторые местные налоговые службы используют непрерывный график, по которому ежегодно проводят инвентаризацию и переоценку части объектов недвижимости, находящихся на их учете, хотя в основном налоговые службы используют периодический график переоценки (каждые три-четыре года).

Переоценка налогооблагаемой стоимости недвижимости должна проводиться на основе рыночной методологии.

Инвентаризация объектов недвижимости позволяет исключить возможность ухода от налогообложения вновь созданных или реконструированных объектов недвижимости, поскольку права на недвижимость регистрируются в явочном порядке со стороны потенциального правообладателя. Не исключается возможность расхождения фактического владения недвижимостью с юридически оформленным.

В зарубежной практике налоговых служб независимо от того, как поставлена система контроля и регистрации недвижимости, сплошная инвентаризация ее проводится в установленном порядке. Целью такой инвентаризации является подтверждение регистрационной информации, но налоговые инспекторы проводят регулярные рейды по выявлению неучтенных изменений по наличию недвижимости. При этом используются не только стандартные приемы обследования, но и данные аэрофотосъемки и сведения, полученные из налоговых деклараций. Для российских условий такая перманентная инвентаризация весьма актуальна из-за низкого уровня системы учета и регистрации недвижимости и, наоборот, высокой коррупции среди чиновников, ответственных за земельный отвод, регист­рацию проведенных строительных работ и т. д.

Ежегодное обновление и подтверждение значений налогооблагаемой сто­имости по объектам недвижимости необходимо, чтобы обеспечить режим ее функционирования в реальном времени. Постоянное отслеживание из­менения цен на рынке недвижимости, анализ состояния рынка для выяв­ления тенденций по таким характеристикам, как тип объекта, размер, местоположение, возраст и т. п., и введение соответствующих корректи­ровок налогооблагаемой стоимости недвижимости - вот основное содер­жание данной функции СМОН.

Рассмотренные статистические характеристики отражают распределе­ние объектов недвижимости в статистической выборке по одной перемен­ной (цена продаж, площадь, состояние или местоположение и др

 

 

Дата публикации:2014-01-23

Просмотров:393

Вернуться в оглавление:

Комментария пока нет...


Имя* (по-русски):
Почта* (e-mail):Не публикуется
Ответить (до 1000 символов):







 

2012-2018 lekcion.ru. За поставленную ссылку спасибо.