Разделы

Авто
Бизнес
Болезни
Дом
Защита
Здоровье
Интернет
Компьютеры
Медицина
Науки
Обучение
Общество
Питание
Политика
Производство
Промышленность
Спорт
Техника
Экономика

Анализ финансового состояния предприятия.

Оценка стоимости недвижимости.

Оценка стоимости недвижимости необходима для покупа­теля и продавца при заключении договора купли-продажи, при отчуждении собственности государственными органами, для обоснованного налогообложения, при заключении арендных договоров.

Процесс оценки объектов недвижимости — это упоря­доченный процесс, предусматривающий определение задач, составление плана оценки, сбор и проверку информации, при­менение уместных подходов к оценке, согласование, отчет о результатах оценки стоимости.

В определение задач входят:

1) установление цели оценки — оценочная стоимость объекта продажи, предоставление кредита владельцу соб­ственности, вложение средств в собственность;

2) выбор искомого вида стоимости;

3) идентифицирование объекта собственности и опреде­ление связанных с ним юридических прав.

План оценки разрабатывается для того, чтобы определить данные для решения задачи, избежать ненужного дублирова­ния и непродуктивных затрат времени.

План оценки содержит:

1) соответствующий рынок и его сегмент независимо от того, какая стоимость определяется. Со стороны предложения выявляются объекты, которые могут конкурировать с оцени­ваемым объектом, со стороны спроса определяются возмож­ные покупатели, возможные пользователи;

2) информацию о рыночных условиях финансирования, конкурентных характеристиках сопоставляемых объектов, ха­рактеристиках возможных пользователей;

3) описание возможности применения традиционных под­ходов к оценке недвижимости. Доходный подход наиболее популярен для приносящей доход недвижимости. Рыночный метод наиболее применим, когда существует активный рынок
сопоставимых объектов собственности. Точность последнего зависит от качества собранных данных и снижается тогда, когда сделок мало и рынок не сложился. Он базируется на прошлых сделках, поэтому результат может быть не адеква­тен настоящему. Затратный подход применяется для объек­тов специального назначения, а также для нового или предполагаемого строительства, для определения наилучшего и наиболее эффективного использования земли;

4) составление общего графика работы по оценке и оп­ределению бюджета, в который могут быть включены гонора­ры разных специалистов и экспертов (адвокатов, инженеров,
бухгалтеров), компьютерное время, командировки;

5) определение гонорара за оценку.

 

Анализ финансового состояния предприятия предполага­ет оценку показателей в динамике, т.е. как минимум на нача­ло и конец определенного периода. Оценки ведутся:

1) по абсолютным величинам разделов баланса;

2) весу разделов в общей структуре баланса;

3) оценочным финансовым коэффициентам, позволяющим
соизмерить величины с нормативными значениями.

Анализ финансового состояния предприятия включает сле­дующие основные разделы:

1) структура активов и пассивов;

2) анализ имущественного положения; экспресс-анализ финансового состояния;

3) ликвидность;

4) финансовая устойчивость;

5) анализ деловой активности и оборачиваемости средств предприятия;

6) рентабельность капитала и продаж;

7) эффект финансового рычага;

8) эффект производственного рычага.

По всем указанным разделам проводится горизонтальный анализ финансовых и экономических показателей, т.е. срав­ниваются показатели за ряд анализируемых кварталов, лет, отслеживается динамика показателей во времени. В каждом разделе вычисляются темпы роста показателей и финансовых коэффициентов за последний период.

Для различных категорий пользователей или субъектов финансового анализа наибольший интерес представляют раз­личные соответствующие их профессиональным и финансовым интересам разделы анализа.

Для налоговой инспекции необходимо в первую очередь знание таких финансовых показателей, как прибыль, рента­бельность активов, рентабельность реализации и других по­казателей рентабельности.

Для кредитующих банков важна платежеспособность и ликвидность активов предприятия, т.е. возможность покрыть свои обязательства быстрореализуемыми активами. Эту ин­формацию дает исследование величины и динамики коэффи­циентов абсолютной и текущей ликвидности.

Для партнеров по договорным отношениям (поставщи­ков продукции и ее потребителей) в первую очередь важна финансовая устойчивость предприятия, т.е. степень зависи­мости хозяйственной деятельности от заемных средств, спо­собность предприятия маневрировать средствами, финансо­вая независимость предприятия.

Для акционеров и инвесторов в первую очередь пред­ставляют интерес показатели, влияющие на доходность капи­тала предприятия, курс акций и уровень дивидендов.

3. Оценка инвестиций: собственных и привлеченных.

Важным направлением производственной политики пред­приятия является управление формированием инвестиционных ресурсов.

Источники формирования инвестиционных ресурсов в ры­ночной экономике многообразны, что обусловливает необходимость определения содержания источников и их классифи­кации. Все источники формирования инвестиционных ресур­сов можно разделить на три основные группы: собственные, заемные, привлеченные.

При этом собственные средства пред­приятия выступают как внутренние (вторичные), а привлечен­ные и заемные средства — как внешние (первичные) источ­ники финансирования.

К собственным средствам относятся: чистая прибыль от производственной и финансовой деятельности предприятия; амортизационные отчисления; страховые возмещения убытков, вызванных потерей имущества; средства от продажи основ­ных средств и иммобилизация излишков оборотных средств; средства от реализации нематериальных активов.

Привлеченные средства промышленных предприятий — это средства, предоставленные на постоянной основе, по ко­торым может осуществляться выплата владельцам этих средств дохода и которые могут не возвращаться владельцам. К ним относят: средства, получаемые от размещения акций акционерного общества; паевые и иные взносы членов трудо­вых коллективов, граждан, юридических лиц в уставный фонд предприятия; средства, выделяемые вышестоящими холдин­говыми и акционерными компаниями; государственные сред­ства, предоставляемые на целевое инвестирование в виде дотаций, грантов и долевого участия; средства иностранных инвесторов в форме участия в уставном капитале совместных предприятий и прямых вложений международных организаций, государств, физических и юридических лиц.

Заемные средства промышленных предприятий — это средства, полученные на определенный срок и подлежащие возврату с уплатой платы за их использование. Их можно раз­делить на долгосрочные и краткосрочные. Долгосрочные заемные средства включают: долгосрочные кредиты банков и других институциональных инвесторов; долгосрочные госу­дарственные инвестиционные кредиты; средства от выпуска долгосрочных облигаций и других долговых обязательств (срок свыше года); лизинг и т.д. Краткосрочные заемные средства: коммерческий (товарный) кредит; средства от выпуска крат­косрочных облигаций и других долговых обязательств (срок менее года); краткосрочные кредиты банков и других инсти­туциональных инвесторов.

 

Дата публикации:2014-01-23

Просмотров:414

Вернуться в оглавление:

Комментария пока нет...


Имя* (по-русски):
Почта* (e-mail):Не публикуется
Ответить (до 1000 символов):







 

2012-2018 lekcion.ru. За поставленную ссылку спасибо.