Разделы

Авто
Бизнес
Болезни
Дом
Защита
Здоровье
Интернет
Компьютеры
Медицина
Науки
Обучение
Общество
Питание
Политика
Производство
Промышленность
Спорт
Техника
Экономика

Поддержание отношений

Формирование политики в отношении комплексов

На предшествующих этапах управляющим на тактическом уровне были отобраны несколько сценариев. Управляющий на оперативном уровне должен перевести эти сценарии в форму необходимых предложений по руководству в отношении эксплуатации, составления бюджета дополни­тельных инвестиций, смет расходов и доходов в кратко- и долгосрочной перспективе и т. п. В результате так называемая «актуализированная» по­литика в отношении комплексов представляется на одобрение управляющего(-их) в виде портфеля. После соответствующей проверки программ управления недвижимостью утверждается и передается в качестве поручена управляющему на оперативном уровне на следующий эксплуатационный год.

Управляющий фондами на тактическом уровне разрабатывает на основе утвержденной политики в отношении комплексов тактический и опера­тивный планы эксплуатации рассматриваемого комплекса и выделяет оперативному управляющему бюджет для их исполнения. В других слу­чаях управляющий фондами дает поручение продать рассматриваемый комплекс.

Второй важной задачей, требующей внимания управляющего на такти­ческом уровне, является так называемое поддержание отношений или управление отношениями с партнерами, которое составляет важную часть проводимой маркетинговой политики. Важнейшим партнером для управ­ляющего на тактическом уровне является потенциальный пользователь (съемщик). На рис. 6.12. представлена общая блок-схема работы владель­ца по управлению недвижимости и управление недвижимостью со стороны пользователя. В зависимости от сектора рынка недвижимости управляю­щему необходимо поддерживать отношения со съемщиками напрямую (личный контакт) или косвенно.


ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ЗАСТРОЙЩИКА РУКОВОДСТВО · принятие рисков · организация и руководство деятельностью застройщика МАРКЕТИНГ · отсутствует, если владелец и застройщик одно лицо РАБОТА ВЛАДЕЛЬЦА ПО УПРАВЛЕНИЮ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ЗАДАЧИ ВЛАДЕЛЬЦА · покупка · подготовка и выдача заказа · продажа · контакты с официальным представителем · организация обслуживания · организация содержания · сдача в аренду пользователя · прекращение аренды УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ СО СТОРОНЫ ПОЛЬЗОВАТЕЛЯ стратегическая пространственная программа размещения · стандарты па помещения · получение требуемых помеще­ний · обстановка и оборудование · планирование. Управление и контроль за использованием помещений · обслуживание арендованных · применение компьютерной техники в управлении недвижи­мостью · организационно-техническое обеспечение пользователя Ø уборка Ø обеспечение безопасности Ø связь и передача информации Ø размножение и изготовление пе­чатной продукции Ø офисные помещения Ø ресторан Ø банк Ø бюро путешествий
УПРАВЛЕНИЕ · контроль за планированием, строительством и бюджетом · организация технического надзора ОРГАНИЗАЦИОННО-ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ · организация получения фи­нансирования, земельного участ­ка, разрешения на строительство и выполнения отдельных частей строительства · учреждение формы собствен­ности и управления ОБСЛУЖИВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ · объединенные задачи — общее обслуживание и охрана · обслуживание системы отопления · обслуживание системы водоснабжения и канализации · обслуживание специального оборудования · уборка (помещений общего пользования) · обработка и вывоз отходов · уборка и уход за территорией Услуги, предоставляемые поль­зователям · уборка · обеспе­чение безопасности · связь и передача информации · размно­жение и изготовление печатной продукции · офисные помещения · ресторан · банк · бюро путешествий
ПЛАНИРОВАНИЕ ПРОДУКТА · выяснение потребности · разработка программы проек­та · планирование СОДЕРЖАНИЕ · оценки технического состояния · изучение технического состояния · задачи по содержанию в порядке · информация о потребности в ремонте
       

Рис. 12. Общая модель взаимодействия владельца и пользователя по управлению.

Для управляющего важно, что съемщики рассматриваются как его достояние (ценность). Подход, направленный на удовлетворение потреб­ностей клиентов, важен во всех отношениях. Управляющий фондами на тактическом уровне должен выработать линию поведения, которой следует придерживаться оперативному управляющему, и постоянно осведомляться об ее выполнении. Исследование удовлетворенности клиентов — это один из способов контроля за тем, должным ли образом поддерживаются отно­шения со съемщиками, возможны или необходимы изменения в отношениях.

Партнерами управляющего фондами на тактическом уровне являются оперативные управляющие, как правило — управляющие организации в области недвижимости. Эти управляющие нуждаются в инструкциях управляющего фондами. В инструкции входят описания деятельности по управлению недвижимостью, а также оплата за работу, составление и выделение бюджета, инструкция по поддержанию отношений с клиентами, инструкции по вопросам содержания (плановый и мелкий внеплановый ремонт), равно как и контроль, регулярный обзор информации для нужд управления, ежегодные обзоры специфической информации о состоянии рынка, направленные на реализацию ранее указанной политики в отноше­нии комплексов.

Выводы: управляющему фондами на тактическом уровне необходимо пу­тем проведения всевозможных анализов отдельных комплексов и разра­ботки на основании полученных результатов политики в отношении ком­плексов достичь оптимальной доходности на этапе эксплуатации (части) портфеля, а также позаботиться о максимальном повышении стоимости каждого комплекса в отдельности. Для этого в процессе эксплуатации чрезвычайно важен правильный выбор времени принятия решений. В во­просах оперативного управления управляющий фондами выполняет на­правляющую роль по отношению к управляющему собственностью. Так, управляющий фондами занимается составлением бюджетов и разработкой маркетинговой политики и плана управления недвижимостью.

Управляющему на тактическом уровне принадлежит инициатива при­влечения возможных дополнительных инвестиций или продажи объекта. Он же отдает распоряжения об их исполнении. На нем также лежит ответственность за арендную политику и позиционирование комплекса на рынке и конечная ответственность за поддержание хороших отношений с потребителями (съемщиками).

Дата публикации:2014-01-23

Просмотров:403

Вернуться в оглавление:

Комментария пока нет...


Имя* (по-русски):
Почта* (e-mail):Не публикуется
Ответить (до 1000 символов):







 

2012-2018 lekcion.ru. За поставленную ссылку спасибо.