Разделы

Авто
Бизнес
Болезни
Дом
Защита
Здоровье
Интернет
Компьютеры
Медицина
Науки
Обучение
Общество
Питание
Политика
Производство
Промышленность
Спорт
Техника
Экономика

Тема 3.1. Управление портфелем недвижимости

Среднесрочное и долгосрочное планирование

Среднесрочное планирование должно, в первую очередь, рассматри­ваться как гарантия осуществления ремонтной политики, как в кратко­срочной перспективе, так и долгосрочной. Для среднесрочного планирова­ния необходимо знание характеристик о конструкциях, способы их ис­пользования. Эти характеристики во многом определяют остаточный срок службы использованных материалов и степень ремонта, т. е. качество жилья, финансирования и ликвидности.

При этом становится очевидным, какие меры необходимы с точки зре­ния ремонтной политики и управления собственностью.

Данные, используемые в планировании, позволяют принимать решения по выбору организации для проведения ремонтных работ или располага­ют на собственные силы, а также анализировать потребность в персонале той или иной специальности на ближайшие пять лет.

Среднесрочный план составляется на период от 1 до 5 лет с опреде­лением мероприятий, необходимых для поддержания требуемого техниче­ского уровня жилого фонда. По мере приближения года проведения работ уточняется план действий администрации.

Наряду с кратко- и среднесрочным планированием составляются пла­ны и на более длительный срок, в зависимости от ожидаемого срока службы строительных элементов (от 6 до 10 лет, от 11 до 15 лет, от 16 до 20 лет и от 21 до 25 лет) — долгосрочное планирование. Теоретически срок службы того или иного строительного элемента можно определить один раз и считать его неизменным в течение срока эксплуатации дома, начиная с момента постройки. Кроме такого подхода, необходим практи­ческий опыт и знания поведения материалов и конструкций путем их обследования и визуального осмотра.

Таким образом можно получить представление о продолжительности срока, в течение которого могут понадобиться серьезный ремонт (напри­мер, капитальный) и значительные инвестиции.

 


Раздел III. Организация работы по управлению недвижимостью

 

Под управлением портфелем недвижимости понимают совокупность процессов формирования и развития управленческих решений, обеспечи­вающих наивысшую отдачу (эффективность) от проводимой собствен­ником стратегии и тактики по рациональному использованию активов.

На рис. 1 представлен портфель недвижимости в общем виде, вклю­чающий рынок жилья, на котором одновременно присутствуют застройщи­ки, инвесторы и пользователи. Рассмотрим более подробно составляющие портфеля недвижимости.

ПОРТФЕЛЬ НЕДВИЖИМОСТИ

                       
                  Инвесторы
Дома, квартиры                 Частные владельцы  
    РЫНОК АРЕНДЫ       Коллеги    
              Жилищная ассоциация      
          +            
                     
                     
          Инвесторы   РЕГИОН    
        Частные владельцы     +      
      Коллеги     МЕСТНОСТЬ      
    Жилищная ассоциация             РЫНОК ЖИЛЬЯ
                       
  ПРОЖИВАНИЕ                
                Жильцы    

Рис. 1. Портфель недвижимости

Управляющий портфелем недвижимости (или управляющий инвести­ционным портфелем недвижимости) отвечает за доходность доверенного ему портфеля (полностью или частично), состоящего из объектов недви­жимости, а также за разработку и выполнение стратегической программы управления. С одной стороны, эта политика направлена на составление оптимального портфеля путем проведения хорошо сбалансированных инвестиций и изъятия средств с учетом распределения возможных инве­стиционных рисков. С другой стороны, она направлена на оптимализацию соотношения риска и доходности с точки зрения эксплуатации и увели­чения потребительной стоимости объектов. Управляющий портфелем на стратегическом уровне ставит задачи перед управляющим фондами на тактическом уровне и принимает окончательное решение об участии в реализации крупных (дез-) инвестиционных проектов.

Профессор В.Г.Кеерис в своей книге «Лексикон управляющего недви­жимостью» дает следующее описание роли управляющего портфелем:

«Управляющий портфелем отвечает за прибыль на инвестированный капитал, увеличение потребительной стоимости (ценности) объектов в дол­госрочной перспективе, составление портфеля, позиционирование объектов на определенных рынках и сведение по приемлемым границам возмож­ных рисков.

Выработка стратегической программы управления портфелем произво­дится на основе результатов анализов портфеля, а также знания рынка, полученных от управляющего портфелем (дирекции по недвижимости).

Состав портфеля считается оптимальным с учетом рассредоточения инвестиционных рисков и зависит от входящих в него объектов, их типа, размеров, географического расположения и возраста.

Центральным аспектом управления портфелем являются инвестиции и, таким образом, получение максимальной прибыли на вложенные средства. Эта прибыль должна рассматриваться в непосредственном сочетании с возможными инвестиционными рисками. Таким образом, деятельность уп­равляющего портфелем направлена на управление рисками и контроль за ними...

...Управляющий портфелем также отвечает за полученный доход на вложенные в портфель средства в долгосрочной перспективе и за увели­чение потребительной стоимости включенных в портфель объектов.

Наряду с этим управляющий отвечает за степень инвестиционных рисков, доля рынка (процента от суммарного объема продаж данного товара всеми участниками рынка) и т. д.

Кроме того, задачей управляющего портфелем является отслеживание изменений на рынке и внесение поправок в эти изменения, как в отноше­нии исследований и технологии, так и в отношении внедрения инвестици­онных механизмов».

Как следует из вышесказанного, суть управления портфелем заключа­ется в определении исходных пунктов стратегии, которым должен соответ­ствовать состав портфеля, и в реализации этой стратегии. Конкретно это означает прежде всего определение тех комбинаций готовой строительной продукции и рынков, с которыми организация хотела бы работать. При этом все возможные риски (рискованность) данных комбинаций имеют решающее значение в выборе оптимального портфеля. Определение состава портфеля осуществляется на различных уровнях, например, на уровне секторов рынка (офисные и торговые по­мещения, жилье) или стран (США, Западная или Восточная Европа) В качестве иллюстрации процесса выработки стратегии управления портфелем жилых помещений далее подробно описывается голландский опыт, который наиболее приемлем для России как с теоретической (юридичес­кая база близка) стороны, так и с практической.

Дата публикации:2014-01-23

Просмотров:574

Вернуться в оглавление:

Комментария пока нет...


Имя* (по-русски):
Почта* (e-mail):Не публикуется
Ответить (до 1000 символов):







 

2012-2018 lekcion.ru. За поставленную ссылку спасибо.