Разделы

Авто
Бизнес
Болезни
Дом
Защита
Здоровье
Интернет
Компьютеры
Медицина
Науки
Обучение
Общество
Питание
Политика
Производство
Промышленность
Спорт
Техника
Экономика

З. Общие положения производственного планирования эксплуатации объекта недвижимости

Средства, полученные от эксплуатации объекта за период его функци­онирования, должны покрыть (амортизировать) начальные капиталовло­жения.

На рис. 21 показан общий график расчета себестоимости произволь­но выбранного дома в период его эксплуатации.

             
Бщая стоимость эксплуатации, условных единиц            
           
      Точка окупаемости    
         
        К   Прибыль
          Расходы по эксплуатации (переменная величина)
  Убыток       Окупаемость инвестиций (окупаемость зданий +выплата займов), постоянная величина
             
  лет

Рис. 21. Изменение эксплуатационных расходов

На этом графике видно, что арендная плата в начале не покрывает всех расходов (негативный рост денежных ресурсов) - треугольник 1. Инвестиции становятся рентабельными только тогда, когда площадь треугольника над линией расходов больше площади треугольника 2 под ней.

В управлении жилищным фондом (жильем) есть два основных процесса:

— проживание (собственное жилье) или сдача жилья внаем;

— инвестирование с целью продления жизненного цикла дома. На рис. 22 представлены основные элементы взаимодействия жилищ­ного фонда и жилищных услуг в образовании стоимости (цены) жилищ­ного бонда.

  Размер квартирной платы на рынке жилищных услуг    
         
Цены жилищного фонда на рынке недвижимости   Размер платы за коммунальные услуги и обеспечение   Количество жилищного фонда на рынке жилищных услуг
         
Объем нового строительства и реконструкция жилищного фонда   Прирост (убытие) жилищного фонда    
         
Количество жилищного фонда на рынке недвижимости        

Рис. 22. Основные элементы взаимодействия рынков жилищного фонда и жилищных услуг

Владелец жилья в период эксплуатации сталкивается с расходами, основными из которых являются:

— погашение кредита (постоянные расходы);

— управление и содержание дома (техобслуживание, административ­ные расходы, недобор арендной платы — переменные расходы);

— резервирование средств для инвестиций (среднесрочный плановый ремонт и капитальный ремонт — переменные расходы);

— прочие расходы (страхование, налоги на недвижимость, аренда зе­мельного участка и т. д.— переменные расходы).

Для покрытия этих расходов основным источником дохода являются единовременная оплата стоимости квартиры (собственник жилья) и аренд­ная плата пользователя.

Решение о вложении средств в строительство нового жилья или в уже существующее во многом зависит от возможностей рынка и будущего собственника выкупить квартиру и/или платить арендную плату, что способствует скорейшему возврату вложенных средств.

В связи с вышеизложенным эксплуатация объекта включает следую­щие типы планирования:

— долгосрочное планирование (5—25 лет);

— среднесрочное планирование (1—5 лет);

— краткосрочное планирование (годовая программа).

3.1. Краткосрочное планирование: годовая программа

Дирекция управляющей организации обеспечивает эксплуатацию жи­лья в течение всего технического срока службы здания.

Ежегодная годовая программа планирования ремонтных работ (ремон­тный бюджет) предусматривает все мероприятия, которые должны быть проведены в наступающем году (восстановление строительных элементов жилого дома, частично утративших свои функциональные качества — ре­монт водосточных труб, кровли, остеклении, центрального отопления, лиф­тов и т.д.), текущий ремонт. В бюджете предусматривается ремонт по жалобам пользователей и при смене съемщиков (так называемый внепла­новый ремонт).

Для определения срочности проведения ремонта можно воспользоваться матрицей, представленной на рис.23.


Частота неполадки Изредка Часто Почти постоянно
Серьезность неполадки
Неполадки на ранней стадии Минимальная срочность    
Небольшая неполадка   Средняя срочность  
Серьезная неполадка       Повышенная срочность

Рис. 23. Матрица для определения срочности проведения ремонта.

В этой матрице срочность определяется состоянием степени серьезно­сти и частотой возникновения неполадок.

Внеочередной ремонт — ремонт с заменой строительных элементов, для поддержания начальной практической ценности жилья, вследствие чрезвычайных обстоятельств (конструкторские и строительные погрешности, неправильная эксплуатация, стихийные бедствия).

Годовая программа может быть выполнена только после анализа про­гноза по размерам ожидаемых в будущем заимствований (поступлений) из фондов накопления и резервов. По этой причине предложение о ре­монте должно сопровождаться его финансовой оценкой, составленной в форме бюджета техобслуживания.

Дата публикации:2014-01-23

Просмотров:574

Вернуться в оглавление:

Комментария пока нет...


Имя* (по-русски):
Почта* (e-mail):Не публикуется
Ответить (до 1000 символов):







 

2012-2019 lekcion.ru. За поставленную ссылку спасибо.