Разделы

Авто
Бизнес
Болезни
Дом
Защита
Здоровье
Интернет
Компьютеры
Медицина
Науки
Обучение
Общество
Питание
Политика
Производство
Промышленность
Спорт
Техника
Экономика

Тема 3.4 Управление инфраструктурой объекта недвижимости

Организация деятельности по содержанию недвижимости

Коммерческое управление

Профессионализация управления недвижимостью особенно заметна в этой области оперативного управления. Если раньше управление недви­жимостью заключалось в административном и техническом управлении, то в настоящее время важным стало коммерческое управление. Большей частью, новшества в управлении недвижимостью возникли именно в этой области. Коммерческое управление имеет большое значение во всех сек­торах рынка недвижимости: в жилищном хозяйстве, в торговых и офис­ных помещениях. Интенсивность и методы управления отличаются от сектора к сектору.

Задача направления и координация управления недвижимостью на оперативном уровне осуществляются в отделе коммерческого управле­ния. В управляющих организациях это выражается в конкретизации функций управляющего.

Управляющий недвижимостью на оперативном уровне отвечает за поддержание контактов с управляющим на тактическом уровне, который как правило, является заказчиком, а также с пользователями. Он коорди­нирует оперативное управление и с коммерческой точки зрения управляет администрацией и техническим отделом, независимо от иерархической структуры управления.

Коммерческое управление отражает цели оперативного управления недвижимостью.

В числе конкретных задач оперативного управляющего можно на­звать: каждодневную координацию управления, заключение и продление договоров аренды, консультации по вопросам покупки и продажи недви­жимости, разработку маркетинговой политики, сбор информации для нужд управления, консультации относительно (необходимости) дополнительных инвестиций или изъятия средств, изменения арендной платы, обработка жалоб пользователей, координация исследований рынка, поддержание связей с жильцами, консультации управляющего на тактическом уровне по вопросам политики в отношении комплекса на основе вышеописанных анализов и выявление будущих тенденций, изменений. Все это направлено на достижение рационального соотношения доходности и риска по всему управляемому имущественному фонду.

Обеспечение полноценной эксплуатации в течение всего нормативного срока службы достигается за счет своеобразного «инструментария», куда входят технические нормы и правила, методы исследования и оценки со­стояния отдельных конструктивных элементов. Анализ деятельности по содержанию объекта недвижимости в зарубежных странах показывает, что одним из главных инструментов является технический паспорт объекта недвижимости. Под этим сходным названием понимается инструкция по эксплуатации и обслуживанию недвижимости. Необходимо отметить су­щественную разницу между двумя этими понятиями. Эксплуатирует объект пользователь — жилец, предприниматель и т. д., в этом смысле эксплуа­тация является синонимом использования. Для нормального содержания объекта необходимо иметь четкое представление об условиях эксплуата­ции: предельные значения нагрузок и их характер, разрешенные и запре­щенные действия пользователя. Обслуживают же объект специализиро­ванные организации, выполняющие те или иные виды работ (санитарная уборка, вывоз мусора, вывоз твердых бытовых отходов, ремонт и т. д.).

Технический паспорт объединяет сведения, касающиеся эксплуатации и обслуживания. Это создает необходимые условия для согласования инте­ресов всех сторон, задействованных в содержании объекта.

Вопросам содержания недвижимости в надлежащем состоянии и ухода за нею уделялось слишком мало внимания при проектировании, заказе-застройке и строительстве жилых домов. Кондоминиумы располагают весьма небольшими знаниями в области планового обслуживания недвижимости и ухода за ней.

Одна из задач применения техпаспорта здания — передача данных о зданиях и относящихся к ним машинах и оборудовании в удобной для пользования форме владельцам и заказчикам зданий, организациям по уходу за недвижимостью и жильцам.

Техпаспорт здания выполняет также функции информационной систе­мы. Все необходимые для ухода за недвижимостью и ее обслуживания документы (например, чертежи, техническая документация, инструкции по техобслуживанию оборудования и строительных деталей, полученные от изготовителей) входят в техпаспорт здания в качестве приложений. В техпаспорте фиксируется также история ремонта объекта, что поможет при проектировании нового ремонта.

Техпаспорт здания составляется таким образом, чтобы с его помощью на объекте недвижимости (в здании и на наружных территориях) можно было бы:

— после окончания строительства или капремонта здания начать в плановом и целесообразно рассчитанном порядке уход, обслуживание и содержание в порядке конструкций, систем оборудования и дворовых территорий;

— постоянно осуществлять функции по уходу, обслуживанию и содер­жанию в порядке недвижимости таким образом, чтобы с экономически не­большими затратами получить желаемые условия проживания;

— обеспечить запланированные периоды содержания и сроки эксплу­атации конструкций и систем оборудования, а также эффективное энерго­техническое хозяйство;

обеспечить надлежащее составление договоров об уходе за недви­жимостью, а также осуществление мероприятий по уходу и обслуживанию ;{ контроль за их выполнением.

Техпаспорт здания состоит из материалов, составленных и собранных л о конкретному проекту. При строительстве нового здания техпаспорт составляется таким образом, чтобы в нем были отражены важные для объекта данные, а именно:

• общие данные об объекте

• контактные данные участников проектирования и строительства объек­та недвижимости

• задачи ухода, обслуживания и содержания в порядке конструкций и оборудования

• данные о расположении важнейших машин и помещений обслужи­вания, а также необходимые количественные данные

• внутренние и наружные поверхностные конструкции

• плановые показатели внутреннего климата, другие плановые показа­тели, уровни качества технического ухода и обслуживания, а также рабо­чие показатели систем

• плановые сроки эксплуатации важнейших конструкций и строитель­ных деталей, установленные на этапе проекта

• количественные данные машин по содержанию в порядке, а также предполагаемые периоды содержания и задачи

• ведение ежедневного журнала ремонта и мониторинг ежегодного потребления материально-технических ресурсов на проведение ремонта

• инструкции по действиям в исключительных и аварийных ситуациях

• данные о приложениях к техпаспорту

Прочие материалы, в частности, пересмотренная проектная документа­ция, определяются отдельно в подрядных документах.

Кроме того, в каждую квартиру в пользование распоряжающегося ею лица передаются инструкции по эксплуатации квартиры (инструкции для жильца).

В случае проекта капитального ремонта техпаспорт жилого здания с приложениями рекомендуется составлять, передавать и пересматривать таким же образом, как и при проекте нового строительства, однако с учетом особенностей капремонта.

Составление техпаспорта ставит задачи и накладывает обязанности на всех участников строительства, т. е. заказчиков-застройщиков, проектиров­щиков, инспекторов, подрядчиков, изготовителей материалов и их постав­щиков.

Чтобы из поступающих от различных сторон материалов создать год­ный к применению техпаспорт, необходимо назначить его ответственного составителя или координатора, который соединит материалы и составит инструкции по обслуживанию и т. п. документацию. Задача координатора состоит также в пересмотре техпаспорта по окончании гарантийного года. Координатором может выступать, например, один из проектировщиков, инспектор или заказчик-застройщик.

В рамках начала работы над проектом строительства нового здания или капремонта старого объекта важно согласовать задачи и обязанности, связанные с техпаспортом, во всех договорах таким образом, чтобы задачи, возникающие в результате составления техпаспорта, передавались дальше по всем звеньям цепочки.

Составление технического паспорта опирается на специальные методы исследования конструктивных элементов объекта.

 

Дата публикации:2014-01-23

Просмотров:613

Вернуться в оглавление:

Комментария пока нет...


Имя* (по-русски):
Почта* (e-mail):Не публикуется
Ответить (до 1000 символов):







 

2012-2018 lekcion.ru. За поставленную ссылку спасибо.