Разделы

Авто
Бизнес
Болезни
Дом
Защита
Здоровье
Интернет
Компьютеры
Медицина
Науки
Обучение
Общество
Питание
Политика
Производство
Промышленность
Спорт
Техника
Экономика

Интеллектуальное здание как объект управления менеджера

4.1. Основные понятия и характеристики интеллектуального здания

Словосочетание "интеллектуальное здание" (ИЗ) достаточно прочно утвердилось в лексиконе специалистов, но, в отличие от многих других концептуальных понятий, его еще рано считать устоявшимся термином, по крайней мере в нашей стране.

Необходимо заметить, что "интеллектуальное здание" - не очень точный перевод английского термина "intelligent building". В данном контексте слово intelligent (буквально - "разумный") следует понимать скорее в том смысле, в каком оно употребляется, например, в словосочетании intelligent port controller. Иными словами, под интеллектом понимается умение распознавать определенные ситуации и каким-либо образом на них реагировать (естественно, степень этого умения может быть различной, в том числе очень высокой).

Однако ограничивать смысл понятия интеллектуального здания только буквальным переводом с английского не стоит, поскольку он отражает суть концепции только частично. При ближайшем рассмотрении само понятие оказывается многомерным, поэтому его имеет смысл рассмотреть со всех возможных точек зрения. В первую очередь проанализируем предпосылки внедрения в здание интеллекта (толкуя это слово со сделанными ранее оговорками). Главной объективной предпосылкой оказывается высокая плотность различных сервисов на квадратный метр площади здания. Разумеется, в любом здании набор служб и сервисов приблизительно один и тот же, поэтому следует сделать некоторые уточнения.

Во-первых, речь идет не о количестве служб как таковых, а об интенсивности наполнения ими здания. Если, к примеру, охранная система ограничивается пятью камерами на периферии здания и датчиками сигнализации в дверях и окнах первого этажа, то такое здание не является подходящим кандидатом на "интеллектуализацию". Во-вторых, службы и сервисы должны обеспечиваться подсистемами самого здания, а не быть внешними по отношению к нему. Если система отопления управляется исключительно из районной котельной, а лифты - из местного РЭУ, то в определенном смысле зданию они не принадлежат.

В соответствии с буквальным переводом с английского, ИЗ можно интерпретировать как "разумно построенное". Это означает, что здание должно быть спроектировано так, чтобы все сервисы могли интегрироваться друг с другом с минимальными затратами (с точки зрения финансов, времени и трудоемкости), а их обслуживание было бы организовано оптимальным образом. Под обслуживанием ИЗ в данном случае мы будем понимать то, что в англоязычной литературе (посвященной кабельным системам, например) обозначается аббревиатурой MAC - Moves, Adds and Changes. В эти три слова - перемещения, добавления (и удаления, само собой разумеется) и изменения - укладывается вся суть эксплуатации систем с точки зрения служб, за них отвечающих. ИЗ должно обеспечивать проведение операций MAC в кратчайшие сроки с высокой степенью защиты от ошибок персонала (как в смысле их предотвращения, так и простоты их исправления). Естественно, расходы на обслуживание оказываются при этом меньше. Кроме того, процедура MAC подразумевает также добавление новых сервисов и служб по мере их возникновения.

Иными словами, интеллект здания должен быть наращиваемым и гибким. ИЗ должно иметь некоторую минимальную конфигурацию (в дальнейшем мы попытаемся ее сформулировать), которую владелец здания может постепенно расширять по мере появления средств и/или потребностей. Это особенно актуально в российских условиях, поскольку подавляющее большинство даже далеко не бедных заказчиков не готово сразу потратить значительные суммы на то, чтобы наполнить интеллектом здание от фундамента до крыши, да и временной фактор играет не последнюю роль.

Наконец, характеристики ИЗ должны соответствовать задачам и уровню бизнеса, который оно призвано обслуживать. С этих позиций неоправданные излишества отнюдь не прибавляют зданию интеллекта, хотя оно может казаться весьма "продвинутым". Также говорить о том, что построенное здание является интеллектуальным, можно только после некоторого периода эксплуатации. Интеллекту требуется некоторое время, чтобы проявить себя.

Суммируя все вышесказанное, мы можем заключить, что интеллектуальное здание предоставляет своим обитателям определенное количество сервисов, необходимых для выполнения ими своих функций, и имеет способность адекватно и оперативно реагировать на любые изменения требований обитателей и происходящие в здании процессы благодаря своей высокой управляемости.

Возможности, которые появляются в распоряжении фасилити менеджера при строительстве здания по концепции ИЗ:

- управление параметрами среды;

- управление электроэнергией;

- сигнализация взлома/нападения;

- контроль доступа;

- управление освещением;

- противопожарная безопасность и охрана жизни;

- управление лифтами;

- регистрация присутствия и времени пребывания;

- измерение использованной электрической энергии арендаторами;

- полное управление автостоянками;

- управление ремонтно-наладочными процессами;

- видео-идентификация;

- интеграция кабельного телевидения;

- мониторинг резервуаров;

-управление промышленными процессами.

Из вышесказанного следует, что цели и задачи ИЗ и ФМ совпадают. Точнее говоря, цели концепции ИЗ входят в цели ФМ. Поэтому знания об организации и эксплуатации интеллектуального здания очень важны для фасилити менеджера как для профессионала. Теперь, определив основные характеристики ИЗ, мы рассмотрим их подробнее с точки зрения того, как они проявляются в процессе эксплуатации.

4.2. Сокращение расходов за счет экономии энергоресурсов

Промышленность Российской Федерации, несмотря на спад производства за последние годы, остается основным потребителем энергоресурсов. Доля промышленного потребления электроэнергии в отдельных регионах достигает 60-65%. С распадом плановой экономики закончилась эпоха практически неограниченных и дешевых энергоресурсов, когда их доля в себестоимости продукции составляла всего лишь несколько процентов. На сегодняшний день из-за многократного удорожания энергоресурсов их доля в себестоимости продукции для многих промышленных предприятий резко возросла и составляет 20-30%, а для наиболее энергоемких производств достигает 40 и более процентов. Вместе с удорожанием энергоресурсов как необходимое следствие наступил экономически целесообразный предел их потребления в рамках исторически сложившихся технологий для каждого отдельного предприятия. Фактор высокой стоимости энергоресурсов обусловил в последние годы кардинальное изменение отношения к организации энергоучета в промышленности и других энергоемких отраслях (транспорт и жилищно-коммунальное хозяйство).

Какие же цели ставит перед собой заказчик, когда он собирается построить для себя ИЗ? Их можно условно разбить на три группы. Первая задача - экономия средств при эксплуатации здания. Это достигается двумя путями: сокращением расходов на операции MAC (перемещение, удаление и изменение) в отношении персонала и подсистем и сокращением затрат на потребляемые зданием ресурсы, в первую очередь энергетические.

Вторая задача - обеспечение комфортного выполнения протекающих в здании бизнес-процессов, в первую очередь поддержание в помещениях оптимальных параметров окружающей среды. Если соответствующий английский термин environment толковать в широком смысле, то, помимо контроля за климатом, это будет означать, например, организацию рабочих мест оптимальным для взаимодействия сотрудников образом, продуманную схему работы лифтов и т. п.

Третья, но далеко не последняя по значению задача, с технической точки зрения связанная с первыми двумя, - способность служб и подсистем здания предотвращать возникновение экстремальных ситуаций, а при их наступлении - предотвращать или сокращать до минимума материальные и человеческие потери.

Как мы уже отметили, с технической точки зрения все три задачи связаны между собой. В то же время с организационной точки зрения они могут в определенной степени вступать в противоречие друг с другом. Например, обеспечение режима безопасности в здании может вступать в конфликт с требованием простоты перемещений сотрудников внутри него. Таким образом, заказчику необходимо взвесить все "за" и "против" для нахождения разумного баланса между требованиями к зданию.

Начать анализ следует с первой сформулированной нами задачи - сокращения затрат на эксплуатацию, потому как именно она является экономическим обоснованием для реализации сложного и дорогостоящего (с точки зрения начальной стоимости) проекта.

Говорить об экономии средств без их учета бессмысленно. Разумеется, любая организация знает, сколько она тратит в месяц на электричество или отопление, но знание это основывается на приходящих от коммунальных служб счетах. Как нам сообщили специалисты, вопрос этот весьма актуален, поскольку, как показывает общение, например, с финансовыми директорами крупных организаций, последние далеко не уверены в том, что они платят именно за то, что получают, как в смысле количества, так и в смысле качества. Близок к этому и вопрос, на чем, собственно, экономить - как определить, где именно можно сократить расходы (помимо очевидной оптимизации ночного режима - сокращения за ненадобностью потребления тепла и электроэнергии в здании).

4.3. Комплексная автоматизация энергоучета

Экономические условия "вчерашнего дня" порождали приблизительный, неточный и условный энергоучет, который очень грубо отражал реальные процессы энергопотребления. Это проявлялось, в частности, в применении примитивных тарифов по основному энергоресурсу - электроэнергии. Один из таких тарифов - одноставочный тариф для промышленных потребителей с присоединенной нагрузкой не более 750кВА - аппроксимировал сложный реальный график электропотребления предприятия прямоугольником с одним индивидуальным параметром: мощностью, усредненной за расчетный период или период измерения (по величине расхода электроэнергии за период измерения, которую фиксировал индукционный электросчетчик, средняя мощность определялась делением этой величины на длительность периода измерения).

Под давлением рынка потребители приходят к пониманию той простой истины, что первым шагом в экономии энергоресурсов и снижении финансовых потерь является точный учет.

Современная цивилизованная торговля энергоресурсами основана на использовании автоматизированного приборного энергоучета, сводящего к минимуму участие человека на этапе измерения, сбора и обработки данных и обеспечивающего достоверный, точный, оперативный и гибкий, адаптируемый к различным тарифным системам учет как со стороны поставщика энергоресурсов, так и со стороны потребителя. С этой целью как поставщики, так и потребители создают на своих объектах автоматизированные системы контроля и учета энергоресурсов-АСКУЭ. При наличии современной АСКУЭ промышленное предприятие полностью контролирует весь свой процесс энергопотребления и имеет возможность по согласованию с поставщиками энергоресурсов гибко переходить к разным тарифным системам, минимизируя свои энергозатраты.

Типовая схема энергоучета промышленного предприятия

Решение проблем энергоучета в концепции ИЗ требует создания автоматизированных систем контроля и учета энергоресурсов, которые в общем случае содержат три уровня.

Обобщенная структурная схема трехуровневой АСКУЭ

а) нижний уровень - первичные измерительные преобразователи (ПИП) с телеметрическими выходами, осуществляющие непрерывно или с минимальным интервалом усреднения измерение параметров энергоучета потребителей (расход, мощность, давление, температуру, количество энергоносителя, количество теплоты с энергоносителем) по точкам учета (фидер, труба);

б)средний уровень - контроллеры (специализированные измерительные системы или многофункциональные программируемые преобразователи) со встроенным программным обеспечением энергоучета, осуществляющие в заданном цикле интервала усреднения круглосуточный сбор измерительных данных с территориально распределенных ПИП, накопление, обработку и передачу этих данных на верхний уровень;

в) верхний уровень - персональный компьютер (ПК) со специализированным программным обеспечением АСКУЭ, осуществляющий сбор информации с контроллера (или группы контроллеров) среднего уровня, итоговую обработку этой информации как по точкам учета, так и по их группам - по подразделениям и объектам предприятия, отображение и документирование данных учета в виде, удобном для анализа и принятия решений (управления) оперативным персоналом службы главного энергетика и руководством предприятия.

Нижний уровень АСКУЭ связан со средним уровнем измерительными каналами, в которые, вообще говоря, входят все измерительные средства и линии связи от точки учета до контроллера, включая его входные цепи (иногда упрощенно под измерительными каналами подразумевают их часть - цепи передачи данных от ПИП до контроллера). Так, например, для электроучета под измерительным каналом подразумевается цепочка от питающего фидера, проходящая через измерительные трансформаторы тока и напряжения, электросчетчик с телеметрическим выходом и двухпроводная линия связи до контроллера.

Средний уровень АСКУЭ связан с верхним уровнем каналом связи, в качестве которого могут использоваться физические проводные линии связи, выделенные или коммутируемые телефонные каналы, радиоканалы (в содержание понятия канала связи входят не только линии связи, но и оборудование связи, обслуживающее эти линии; иногда совокупность каналов связи называют средой связи). Передача данных по этим каналам осуществляется, как правило, по стандартным интерфейсам (интерфейсы типа RS-232, RS-485, ИРПС и т.п.) и определенным стандартным (например M-bus) или оригинальным (протоколы систем ИИСЭ4, СЭМ-1 и т.п.) протоколам обмена.

Понятие АСКУЭ является динамичным понятием, меняющим свое содержание в зависимости от экономического и технического прогресса. С появлением на рынке в начале 90-х годов надежных и сравнительно дешевых зарубежных ПК стало возможным значительную часть функций АСКУЭ снять с контроллеров и передать программному обеспечению ПК, что привело к рождению рассмотренной трехуровневой структуры АСКУЭ. Такая структура позволяет решать качественно новые задачи энергоучета, а решение прежних задач ставит на несравнимо более высокий уровень, что обеспечивается как колоссальной памятью и вычислительными возможностями ПК, так и их средствами отображения и документирования (цветной монитор, графическая печать, звуковые эффекты).

Смысл создания и использования АСКУЭ заключается в постоянной экономии энергоресурсов и финансов предприятия при минимальных начальных денежных затратах. Величина экономического эффекта от использования АСКУЭ достигает по предприятиям в среднем 15-30% от годового потребления энергоресурсов, а окупаемость затрат на создание АСКУЭ происходит за 2-3 квартала. На сегодняшний день АСКУЭ предприятия является тем необходимым механизмом, без которого невозможно решать проблемы цивилизованных расчетов за энергоресурсы с их поставщиками, непрерывной экономии энергоносителей и снижения доли энергозатрат в себестоимости продукции предприятия.

4.4. Архитектура сети интеллектуальных контроллеров в здании

Если у человека, имеющего только общее представление об интеллектуальном здании, спросить, как он его себе представляет, то скорее всего мы услышим типичный ответ - это здание, в котором все подсистемы (датчики и управляющие устройства) имеют выход в сеть (или подключены непосредственно к ней), через которую они управляются компьютером. Под "управляются компьютером" в данном случае подразумевается не только то, что мониторинг и администрирование системы осуществляются посредством компьютера, но и то, что рабочая станция или сервер непосредственно задействуется в обработке событий.

Такой взгляд демонстрирует, как инерция человеческого мышления может привести к неправильному решению. Замыкая весь процесс обработки информации и принятия решений на один компьютер, мы заметно снижаем надежность системы, так как в случае отказа компьютера или обрыва сетевого соединения она полностью выходит из-под контроля. В лучшем случае это приведет к изрядным неудобствам, в худшем - к аварийной ситуации.

Если управление всеми подсистемами замкнуто на один компьютер (а), то его авария приводит к сбою всей системе. Распределенная архитектура более устойчива (б).

Интеллектуальные контроллеры носят такое название не только потому, что они могут быть настроены на работу с самыми разными датчиками и исполнительными устройствами, а также предоставляют возможность доступа "внутрь себя" из компьютера или сети, но и потому, что способны самостоятельно обрабатывать получаемую от датчиков или других контроллеров информацию. Надежность всей системы, таким образом, заметно повышается, так как выход из строя любого отдельного узла сети контроллеров мало влияет на работу (точнее, на работоспособность) всех остальных систем. При надлежащем мониторинге и обслуживании сети такая единичная авария не должна привести к каким-либо серьезным последствиям.

Надо отметить, что при такой распределенной системе рабочая станция не выключается из процесса принятия решений, а участвует в обработке некоторых "глобальных" по отношению к системе событий, тем более что она подходит для этого лучше, чем для обработки информации в реальном времени. Например, на основе получаемого автоматически прогноза погоды или просто потому, что на дворе уже декабрь, управляющая станция может автоматически переопределить параметры перехода системы отопления в ночной режим и выхода из него.

Ниже приведена система управления интеллектуальным зданием.

Интеллектуальное здание в приблизительном многоуровневом исполнении

Завершая разговор на тему о правильных и неправильных решениях, хотелось бы остановиться на роли корпоративной сети передачи данных в системе ИЗ. То, что она должна использоваться, сомнению не подлежит, вопрос только - как? Если сеть служит для обмена данными между управляющим компьютером (или компьютерами) и отдельной сетью интеллектуальных контроллеров, то никаких проблем нет.

Даже если управляющие машины подключены не непосредственно к граничному маршрутизатору, а получают данные с другого края сети, в случае распределенной архитектуры возможные временные задержки не имеют значения. Если же все данные от датчиков или исполняющих устройств передаются через сеть, к которой подключены еще и рабочие станции, то возможны задержки, величина которых может выйти за критические для некоторых приложений значения параметров.

Впрочем, конечно, порождаемый контроллерами трафик, по меркам сегодняшних сетей, весьма невелик, но бывает, что сеть оказывается перегруженной (иначе бы публикуемый в журнале LAN цикл материалов про диагностику сети не пользовался такой большой популярностью у читателей), причем усугубить эту ситуацию могут и сами контроллеры. При сбое в сети контроллеры начнут посылать среди прочих служебных сообщений и сигналы о самом сбое, в определенных условиях количество таких сигналов может возрастать лавинообразно.

Не будем, впрочем, пугать вас картинами того, что произойдет, если вдруг сигналы от противопожарной сигнализации потеряются в сети, потому что такого не может быть никогда. Подобная уверенность объясняется тем, что если здание после строительства или ремонта (реконструкции) было сдано по всем правилам, то интегрировать пожарную сигнализацию "внутрь" других систем никто не разрешит. Причина заключается в том, что по правилам противопожарной безопасности система должна быть стопроцентно прогнозируема. В принципе, если модернизация не снижает прогнозируемость, то принципиальных противопоказаний быть не должно, но существующие нормативные акты не вникают в нюансы, а просто запрещают все, что не разрешено.

Согласно отечественным нормативным актам, пожарная сигнализация должна быть построена совершенно определенным образом и подключения к ней других устройств не допускается. Этот порядок воспринимается отечественными интеграторами как данность, с которой приходится мириться; бороться же с ним в силу очевидной бесполезности подобных попыток никто не собирается.

Это, впрочем, не означает, что сигнализация остается полностью изолированной, так как правила запрещают только передачу по ее шлейфам сигналов от каких-либо других устройств, кроме предписанных, но получать эти сигналы от системы (с главного пульта) они не запрещают. Заметим также, что нормативные акты явно не запрещают интеллектуализацию других подсистем противопожарной безопасности (пожаротушения, дымоудаления и проч.), так как их функции являются по отношению к сигнализации дополнительными с точки зрения обязательности реализации.

Продолжая разговор о "нормативных" препонах, стоит упомянуть еще одну подсистему - охранную сигнализацию. В принципе, российские нормативные документы никак не определяют охранные меры в зданиях, за исключением некоторых категорий объектов вроде оборонных предприятий или обменных пунктов. Владелец здания может поставить датчики движения и систему доступа с использованием пластиковых карт или кодовые замки, а может оставить все двери настежь - тут все зависит от того, кто как дорожит своим имуществом.

Однако если речь идет о постановке здания на вневедомственную охрану, то придется выполнять все требования милиции, т. е. ставить ту систему, какую предложат. Но, опять-таки, ограничения будут касаться только участков, ответственность за которые будет нести непосредственно вневедомственная охрана. Как правило, это периметр здания, вполне вероятно, только на уровне первого и сопредельных этажей.

Системам с доступом по карточке свойственно еще одно, уже техническое ограничение. Система авторизации (сверка карточки с базой данных) должна быть как можно ближе к пропускному механизму, иначе (опять-таки как в примере с одним центральным компьютером) сотрудникам придется слишком долго ждать перед закрытыми турникетами и дверями из-за того, что транзакция будет проходить слишком большой путь да еще и стоять в очереди на обработку.

Закрывая тему формальных требований к ИЗ, мы должны констатировать очевидный факт - никаких специальных нормативов, где сформулировано определение ИЗ, не существует. Ряд имеющихся документов по автоматизации здания описывает далеко не все, и не на самом "интеллектуальном" уровне. Впрочем, во вполне обозримом будущем мы можем ожидать появления нормативов по энергосбережению, в первую очередь в крупных городах (таких, как Москва), темпы строительства в которых опережают темпы обеспечения городов дополнительными энергоресурсами. Проблема эта действительно актуальна, причем настолько, что не исключено, что со временем для того чтобы построить в приглянувшемся месте здание (офисное или жилой дом), его нужно будет "вписать" не только в ландшафт, но и в местные квоты потребления ресурсов.

4.5. Инвестиционная привлекательность проектов строительства интеллектуальных зданий

Одной из проблем развития отечественного рынка решений для ИЗ специалисты называют медленную, по мнению заказчиков, отдачу от проектов. Дело даже не в планируемых (в пределах трех лет) сроках окупаемости инвестиций - любой здравомыслящий человек понимает, что по сравнению со сроками службы здания это очень немного, а в том, что окупаться инвестиции начинают не сразу. Объясняется это довольно просто - на адаптацию здания к "поселенцам" и наоборот требуется некоторое время. Каждый, кто имел опыт переезда как с квартиры на квартиру, так и из офиса в офис, представляет себе, что на то, чтобы полностью обжиться на новом месте, требуется несколько месяцев. Готовый проект ИЗ потребует приблизительно столько же времени на то, чтобы все "устоялось", срок же внесения значительных корректив в его конфигурацию составит целый год.

Год - срок не приблизительный, а вполне конкретный, так как это время полного цикла смены времен года и сезонных колебаний бизнеса; он охватывает все праздники, отпуска, все периоды профилактики и ремонта в коммунальных службах. За год, таким образом, владелец накапливает всю необходимую для анализа функционирования здания статистику, на основе которой он может сделать последние обобщающие выводы и утвердить базовую (в смысле настройки системы) конфигурацию ИЗ. Конечно, окупаться (в смысле реального снижения расходов) ИЗ начнет раньше, чем истечет первый год, поскольку многие меры приносят результаты еще до окончательной оптимизации всех процессов. Впрочем, заказчики могут быть готовы и подождать возврата инвестиций, но в этом случае они все равно захотят получить зримые результаты в виде реакции ИЗ на определенные события или явного повышения комфортности. Приблизить сроки приведения системы к окончательному варианту можно за счет грамотного планирования конфигурации ИЗ заранее, еще до того, как оно будет окончательно построено. Во многом эта задача ложится на плечи заказчика, так как именно ему придется обживать ИЗ.

В нашем определении интеллектуального здания мы упомянули его способность реагировать на события и их комбинации. Эта способность будет тем выше, чем более полно мы сможем описать и смоделировать дерево ситуаций, а затем отразить в программах соответствующих подсистем. Возьмем такой излюбленный менеджерами по маркетингу пример, как пожар. Мы оставим в стороне очевидные для любой, необязательно интеллектуальной, системы действия, как разблокирование дополнительных проходов и выходов, спуск лифтов на первый этаж, оповещение сотрудников и т. п., и перейдем сразу к более сложному анализу.

Пожар возникает либо по причине самовозгорания из-за каких-либо технических неисправностей, либо в результате неумышленных или умышленных действий людей. В крупной организации возможность поджога никогда нельзя исключить. Помимо прочего, в случае поджога всех покидающих здание людей требуется каким-то образом локализовать, чтобы не дать злоумышленнику ускользнуть. Поскольку такие мероприятия накладываются на главное - сохранение жизни людей - и заметно его усложняют, поджог желательно было бы определить с возможно большей степенью достоверности. Для этого системе требуется описать его признаки. Самый очевидный из них - в момент возгорания кто-то находился в помещении. Близкий к этому случай - в момент возгорания дверь в загоревшееся помещение была открыта (при надлежащем режиме безопасности двери в помещения по умолчанию закрыты). Дальнейший анализ приведет еще и к такому неоднозначному, но вполне вероятному признаку поджога, как наличие кого-то в помещении за некоторое время до возгорания. Поразмыслив, вы можете определить еще несколько ветвей ситуационного дерева и задать на их основе правила анализа событий в окрестностях очага возгорания за некоторый предшествующий период.

В продолжение темы обеспечения безопасности жизни людей отметим, что пожар - не единственное чрезвычайное событие. Вспомним недавнюю трагедию в Минске, случившуюся из-за бурной реакции публики на такое безобидное с точки зрения непосредственного риска для жизни явление, как ливень. Реакция людей на крупную аварию в здании может оказаться не менее непредсказуемой. В офисном здании ситуации, приводящие ко всеобщей панике, маловероятны, но поскольку концепция ИЗ применима и к промышленным объектам (где существен техногенный фактор), и к крупным торговым центрам (для которых характерно большое скопление людей), то вопрос этот сбрасывать со счетов нельзя.

Моделирование ситуаций касается не только экстремальных ситуаций, но и других вопросов, в частности энергосбережения, когда режим эксплуатации отдельных помещений может динамически (и при этом внепланово) меняться в течение дня или недели. Например, система контроля доступа зафиксировала, что все сотрудники покинули помещение в здании. Помещение автоматически переходит в энергосберегающий режим, перестает вентилироваться и отапливается на половину мощности. Вдруг через некоторое время кто-то возвращается в помещение и остается там на длительный срок. Вариантов может быть много - уборщица моет пол, техник меняет лампы, начальник зашел поработать с какими-то хранящимися в кабинете документами, зачем-то вернулся один из сотрудников. Этот человек может остаться поработать еще на час-два, а может скоро покинуть помещение.

Технически такая ситуация обрабатывается просто - системе задается период длительности события, например 10-15 минут, и если оно завершается раньше, чем он истечет, то система на него никак не реагирует, т. е. событие считается как бы и не произошедшим. Соответственно, как-то надо оценить время, в течение которого систему не стоит выводить из режима энергосбережения, а также каким-то образом знать, что человек засидится. С другой стороны, у помещения есть тепловая инерция, поэтому переход на энергосберегающий режим можно начать и до того, как человек уйдет.

Для того чтобы знать, на какой срок предполагает задержаться сотрудник, ненадолго вернувшийся на работу, систему нужно специально проинформировать. Сотрудник должен сообщить об этом охраннику, а тот, пропуская его в здание, внести соответствующую отметку в систему. Если, кстати, он засидится дольше, то его попросят либо связаться с охранником и сообщить, сколько он еще намерен пробыть, или применят какие-либо режимные меры. Не все подобные ситуации, очевидно, удастся предугадать, и восполнять пробелы придется именно в первый год эксплуатации системы.

Анализ накопленной за первичный период эксплуатации ИЗ информации позволяет сделать далеко идущие выводы. Например, статистика системы контроля доступа в помещение позволяет определить динамику перемещений сотрудников по зданию. Проанализировав полученную динамику, владелец здания может сделать ряд полезных выводов, например, какие группы сотрудников постоянно задерживаются на работе допоздна. Этих сотрудников желательно будет разместить достаточно компактно, чтобы они не потребляли поодиночке ресурсы (электричество, климат-контроль, тепло), рассчитанные на целую комнату или целый этаж. Оптимизация размещения сотрудников, конечно, процесс многокритериальный, здесь придется учитывать также их принадлежность к подразделениям и взаимодействие с другими сотрудниками.

Исходя из той же динамики перемещений, можно определить, как много времени сотрудники тратят на вынужденные переходы из одного отдела в другой. В случае, когда перемещения занимают слишком много времени, это может послужить поводом задуматься о более оптимальном размещении отделов. Поскольку ИЗ проектируется и с целью упрощения процесса перемещения рабочих мест, никаких заметных проблем такая реорганизация вызвать не должна. Кстати, это позволяет сформулировать еще одно свойство ИЗ - накладные расходы на внесение изменений в его конфигурацию в подавляющем большинстве случаев не обесценивают достигаемый в результате этих изменений эффект.

4.6. Проблемы концепции интеллектуального здания в России

Как и все перспективные новшества, концепция ИЗ сталкивается при внедрении в нашей стране с особенностями национального менталитета. Специалисты признают, что при реализации проектов интеллектуального здания им пока удается достичь "уровня интеллектуализации" приблизительно процентов в 40-60% от реально возможного. Одна из причин такого положения дел, конечно, в нехватке средств у заказчика (или нежелании их тратить), но и без этого неготовность заказчиков к адекватному восприятию идеи оказывает резко негативное влияние на процесс внедрения концепции ИЗ в России.

Одной из самых трудноразрешимых проблем является сепаратизм отдельных служб, особенно в регионах. Сепаратизм вызывается как персональными, так и профессиональными интересами, а также противоречиями в требованиях различных нормативных актов. Основное проявление сепаратизма - нежелание иметь что-либо общее с другими службами. Обычная аргументация в этом случае - каждый должен быть полным хозяином в своей подсистеме, делать там что угодно без оглядки на других и сам за все отвечать. Любое вторжение на территорию, которую начальник подразделения считает своей, воспринимается не иначе как личное оскорбление. В свою очередь, ряд нормативных документов предписывает то, как должны организовываться пожарные и охранные системы. Составлялись они давно, без учета развития технологий, но руководители соответствующих отделов часто предпочитают придерживаться именно их, даже если "по правилам" все работает на порядок хуже. В государственных учреждениях переубедить таких почитателей буквы официального документа практически невозможно. Впрочем, ИЗ не укладывается ни в какие ГОСТы, поскольку в них взаимодействие подсистем на таком уровне не описывается вообще.

Аргументы об экономии средств за счет оптимального использования людских ресурсов при эксплуатации здания мало кого убеждают. Человеческий труд в нашей стране до сих про считается самым дешевым ресурсом после воды и воздуха, а разразившийся кризис эту ситуацию только усугубил. Сокращение расходов на персонал может, кроме того, не порадовать руководителей подразделений, которые мыслят категориями бюджетов отдела и лимитами штатных расписаний. Даже если в результате построения ИЗ подразделению действительно будет удобнее работать и лично у руководителя убавится головной боли, он может все равно принять идею в штыки, поскольку любые подобные сокращения воспринимаются им как штрафная санкция.

Наконец, проблемы могут возникнуть и при взаимодействии со строительными организациями. Строители всячески препятствуют тому, чтобы немалая часть подряда была отдана на сторону. Кроме того, заказчик получает, как правило, немало предложений от других организаций сделать каждую отдельную подсистему быстрее и дешевле. Эти проблемы, в общем, вполне решаемы, но отнимают много времени и нервов у всех участников процесса.

Еще один источник проблем - плохое понимание заказчиком того, что, собственно, представляет собой интеллектуальное здание, мы рассматривать отдельно не будем, потому что сам материал ставит одной из своих задач его устранение.

4.7. Эффективность строительства и использования интеллектуального здания

Работа над любым сложным проектом подразумевает активное участие в нем всех заинтересованных сторон. Построение ИЗ требует определенных решений и от его будущего хозяина. Прежде всего он должен понять, зачем именно оно нужно. Заметим, кстати, что при одинаковой функциональности затраты на централизованную систему управления зданием будут приблизительно одинаковы для зданий различных масштабов. Таким образом, удельная стоимость "квадратного метра интеллекта" находится в обратной зависимости от размеров проекта, в то время как стоимость управления им "вручную" - в прямой. Соответственно, строить ИЗ имеет смысл в том случае, когда ожидаемая разница этих совокупных расходов вас устраивает.

Кроме того, уровень интеллекта здания должен соответствовать ценности содержимого. Если происходящие в здании процессы приносят хороший доход, а время сотрудников и информация являются ценным капиталом, то затраты, например на развитую систему контроля за перемещениями и доступом в помещения, оказываются вполне оправданными. Если же жесткая трудовая дисциплина не имеет особого значения, а большинство данных открыто для всех служащих, то вкладывать большие средства именно в это направление нерационально. Функциональность ИЗ должна окупать затраты на его построение, иначе в ней нет никакого смысла.

Фасилити менеджеру ИЗ надо еще на стадии запуска проекта произвести определенную реорганизацию служб здания. ИЗ предполагает наличие выделенной службы эксплуатации здания, поэтому подготовку сотрудников этой службы надо начинать сразу. В таком случае отдел эксплуатации сможет (опять-таки заранее) познакомиться со всеми службами здания, узнать их запросы и требования и подготовиться к работе с ними.

Как бы мы все ни недолюбливали бюрократические процедуры, обойтись без них нельзя. Высокий уровень интеграции служб здания подразумевает и наличие механизмов взаимодействия между эксплуатационными подразделениями. Соответственно, владельцу здания потребуется разработать ряд положений и инструкций для регулирования таких процессов. Это подразумевает и определенную работу с персоналом, включая обучение. Инструктаж, впрочем, потребуется провести для всех сотрудников организации. Работа в интеллектуальном здании предполагает некоторое (возможно, даже значительное) изменение в стиле работы и больший контроль за процессом работы (за той же трудовой дисциплиной). Во избежание недоразумений коллектив следует подготовить к переменам.

Это, кстати, раскрывает еще одну сторону положения о соответствии ИЗ и его содержимого. Если деловые процессы занимающей ИЗ организации недостаточно разумны, то здание станет для нее не самым уютным местом, поскольку такое несоответствие будет порождать конфликтные ситуации между инфраструктурой и ее пользователями. ИЗ, например, без труда адаптируется к проводимым в компании-владельце реорганизациям, но при условии их разумности. Если раз в полгода ставить в организации все с ног на голову, то никаких структурных резервов ИЗ не хватит, и оно окажется слишком дорогим. Если к тому же изменения в инфраструктуру придется вносить на уровне магистрали, то можно считать, что изначальные высокие затраты на ИЗ не окупились.

Завершить этот раздел стоит напоминанием о том, что проблемы ментального плана перечислялись в надежде на то, что они будут все-таки решены. Более того, их решение следует поставить если не первым, то вторым пунктом в плане подготовки к построению ИЗ. Помимо очевидной рекомендации по проведению разъяснительной работы с руководителями служб организации, можно посоветовать также следующее. Если речь идет только об инсталляции СКС, то главенство на объекте (и в проекте) принадлежит, как правило (вполне оправданно), строителям. В случае ИЗ приоритет, очевидно, должен быть за интегратором, и это надо сразу дать понять строительной организации, так как в данном случае она должна выступать исключительно в роли субподрядчика. Второй комментарий касается дешевого рабочего труда. Помимо экономии трудоресурсов, центральное администрирование предоставляет также дополнительную гарантию от ошибок персонала, с четкой ответственностью исполнителей за свои действия.

Наконец, традиционная рекомендация - не стоит экономить на затратах на масштабируемость. Ни один не выходящий за рамки разумного запас наращиваемости системы не отнимет средств больше, чем ее последующие доделки и переделки "по-живому", стоимость которых может перекрыть стоимость резерва за год эксплуатации системы.

 

Тема 3.5 Взаимодействие собственника недвижимости и управляющей компании

 

Вложения в недвижимость, особенно в условиях растущего рынка, несомненно являются очень удачными инвестициями. Однако недостаточно просто владеть недвижимостью, чтобы извлекать из нее максимальную выгоду. Недвижимостью надо грамотно и разумно управлять.

Проблемы эффективного управления недвижимостью приобретают сейчас особую актуальность в связи с ростом объемов недвижимого имущества, вовлекаемого в оборот, с усложнением его структуры, а также с появлением у собственников средств, которые они готовы выделять на профессиональное развитие и управление своими объектами.

Понятие «управление недвижимостью» существовало еще в советские времена: различные ведомства, имеющие в ведении административные здания и жилые дома, — ЖЭКи, ЖПЭТы — считались своего рода управляющими компаниями. Но в начале 1990-х годов суть этого понятия начала меняться. И связано это было с появлением на рынке западных компаний по управлению недвижимостью, таких как ЕNКА, НINES, Моbl&Gibbons и др. Они имели огромный опыт в данной сфере и готовы были предложить крупным владельцам коммерческой недвижимости весь комплекс услуг. Сюда входили разработка стратегии развития объекта и финансовый анализ вариантов его наиболее эффективного использования, расчет затрат на содержание здания и его техническая эксплуатация, поиск арендаторов, заключение договоров с подрядными организациями, улаживание конфликтов с различными надзорными службами (пожарные, коммунальщики и пр.).

Первыми услугами западных управляющих компаний воспользовались западные же владельцы офисных зданий и бизнес-центров, относящихся в основном к классу А. Кстати, первопроходцы из-за рубежа очень прочно укрепились на этом сегменте рынка. По сей день от 80 до 90% коммерческой недвижимости класса А находится под управлением известных западных организаций.

Отечественные компании по управлению недвижимостью стали выходить на столичный рынок в середине 1990-х. Они также предложили владельцам недвижимости свои услуги по рационализации расходов и налаживанию отношений с контролирующими органами, заботу о техническом состоянии зданий, а еще — гибкую ценовую политику. Причем российские компании, понимая специфику ведения бизнеса, готовы были заключать «серые» договоры и при этом обеспечивать прозрачность финансовых отношений. При отсутствии у владельца денег для инвестирования проекта они даже шли на вложение своих средств. Многие российские управленцы признаются, что перед началом реализации проекта им приходится закупать необходимое оборудование или расходные материалы, а иногда выступать гарантом привлечения инвестиций для увеличения рыночной привлекательности здания.

Основные усилия отечественных управляющих компаний сегодня направлены на то, чтобы заработать авторитет. Сейчас важно сделать имя, чтобы затем уже активно претендовать на управление крупными объектами. «Когда мы выставляем проект на участие в серьезном тендере, то прекрасно понимаем наше слабое место. Беда в том, что мы не можем похвастаться большими площадями обслуживания: они у нас в десятки и даже сотни раз меньше, чем у компаний-коллег, пришедших с запада», — рассказывает Денис Габа, генеральный директор управляющей компании ГАБА-ЭСТЕЙТ. Однако затем он оптимистично добавляет, что в принципе решение проблемы такого «неравенства» — дело времени.

Вообще, наш рынок управленческих услуг развит только в отношении коммерческой недвижимости. Специалисты считают, что всех игроков можно распределить по 4 сегментам.

Первый сегмент — это крупные компании, которые сочетают девелопмент с управлением своими объектами, предлагая услуги и другим потребителям. Пионером этого направления в России была компания НINES, пришедшая к нам около 10 лет назад. В качестве свежего примера сотрудничества инвестора и девелопера можно привести «Крылатские холмы», первый бизнес-парк в Москве. Специально для его создания российские и западные инвесторы привлекли молодую российскую компанию СМI-development.

Второй сегмент — брокерские компании, создавшие специальные подразделения по управлению. Среди них Noble&Gibbons, Stiles&Ryabokobylko,Colliers. Эти игроки сильны в аналитике рынка коммерческой недвижимости. Однако для предоставления услуг по техническому обслуживанию и эксплуатации большинства систем и коммуникаций, в том числе building management systems (BMS), они привлекают профильные подрядные организации.

Третий сегмент — компании, созданные собственниками зданий специально для эксплуатации объекта. Они не предлагают свои услуги на рынке, но профессиональным управляющим недвижимостью составляют конкуренцию, потому что у владельцев отпадает необходимость искать управленцев на стороне.

И, наконец, самый неосвоенный, четвертый сегмент — внешние управляющие компании в чистом виде, позиционирующие себя как facility management companies. Точнее, это управляющие фирмы, которые не имеют в собственности офисов и бизнес-центров, не являются брокерами или девелоперами и ориентируются исключительно на предоставление высококлассного комплексного обслуживания. Такие компании можно пересчитать по пальцам. Однако, как считают специалисты, этот сегмент управляющих компаний расширится при условии наступления равновесия между предложением и спросом на рынке коммерческой недвижимости. Тогда, во-первых, борьба за арендатора принудит владельцев зданий предлагать самые комфортабельные условия работы и классный сервис, которые сможет обеспечить только профессиональная facility management компания. Во-вторых, долгосрочное вложение средств в недвижимость и желание получать от нее стабильный доход заставят собственников обратиться к специализированным компаниям, ориентированным на долгосрочный и основательный подход к управлению.

Особняком стоят компании, оказывающие определенные виды услуг, например, клининг. Они позиционируют себя как управляющие, но законам жанра не соответствуют, потому что имеют узкую специализацию и занимаются только техническим обслуживанием зданий, выступая субподрядчиками у более крупных компаний.

Для российских управленцев наиболее освоенный сектор рынка — объекты класса В. Низкоклассная недвижимость у них пока не в чести; прибыли мало, а мороки много. Когда компания берется за управление объектом класса С или D, она вынуждена за минимальные деньги обеспечивать приемлемое качество эксплуатации, вводить площади в оборот, оформлять права на недвижимость и нормативные документы для надзорных органов. Конечно, низкоклассная недвижимость тоже со временем будет востребована как объект управления, но пока игроки ее игнорируют.

Понятно, что цена услуг управляющих компаний зависит от сегмента рынка, на котором они работают. Собственникам офисов класса В приходится платить от 8 до 14 долл. за 1 кв. м в год. Обслуживание офисов класса А может быть уже в 1,5 раза дороже и доходить до 35 евро за 1 кв. м. Но эта плата приемлема только для по-настоящему элитных бизнес-центров вроде Dukat Plaza или Daimler Crysler House.

По словам Оксаны Крыминой, директора маркетинговой группы «БЕШ», на рынке управленческих услуг конкуренции пока не наблюдается. «Отдельные участники рынка испытывают трудности с привлечением клиентов, но это связано в первую очередь с недостаточной маркетинговой активностью первых. А что конкуренции действительно нет, показывает неразвитость инфраструктуры рынка. Нет фирм, создающих дополнительные конкурентные преимущества управляющим компаниям, поставляющих им программное обеспечение, делающих РR», — говорит Оксана Крымина.

Однако подобное наблюдение не относится к западным компаниям, активно борющимся за узкий сегмент рынка высококлассных коммерческих зданий. По признанию представителя одной из западных фирм, конкуренция присутствует, но соревноваться приходится со всем рынком в целом, а не с игроками одного из его сегментов.

«Конкуренция на рынке сейчас носит достаточно специфический характер, потому что сферы влияния поделены, — уверяет Денис Габа. — Россияне могли бы претендовать на выполнение госзаказов, однако тендеров на управление госсобственностью нет, государство пытается делать это своими силами. Большая часть рынка офисных зданий класса А обслуживается западными компаниями. Крупные российские операторы офисного рынка, вроде «АЛМ-девелопмент» и «Экоофис», предпочитают создавать свои управляющие компании для обслуживания собственных объектов»

Конкурентами профессиональных управляющих все-таки являются собственники зданий. Последние склонны больше доверять своим административно-хозяйственным службам, хотя они и не всегда рационально решают проблему эксплуатации зданий, чем специализированной компании, предлагающей эффективный план действий, но пришедшей со стороны. «Владельцы не понимают экономических функций управляющей компании, не учитывают деталей, «укрупненно» подходят к финансовым показателям управления, не понимают изменения рыночной конъюнктуры», — считает Денис Габа.

Как правило, собственник недвижимости просто не представляет, что существует возможность более эффективно использовать его объект и применить технологии управления, способные существенно повысить его доходность и рыночную стоимость. «Основная проблема при переговорах — доказать собственнику наличие преимуществ и реальной экономии в затратной части, избежав при этом подмены понятия "управление недвижимостью" понятием "оптимизация финансовых потоков"», — комментирует проблему Оксана Крымина.

Профессиональное управление призвано решить вопрос рационального использования объекта недвижимости с целью извлечения из него определенных выгод. В чем будет выражаться эта выгода, определяет собственник. Задача управляющего — точно оценить потенциал объекта как источника доходов и выработать наиболее эффективную схему его использования.

Лучше, если собственник, намеревающийся прибегнуть к услугам управляющей компании, начнет строить сотрудничество с ней еще на стадии подготовки проекта. Ведь период знакомства компании со спецификой предстоящей задачи может занять, в зависимости от сложности объекта, не один месяц. За это время управляющий должен понять, что от него ожидает собственник, какие полномочия для достижения поставленной цели ему предоставляются, какой категории сложности объект поступает в работу.

Управляющая компания проводит всестороннее изучение объекта, от технической экспертизы состояния его конструкций и инженерных систем до оценки его рыночной стоимости, и предлагает собственнику несколько вариантов наиболее эффективного использования ею имущества. Выбор окончательного варианта остается за собственником. Кроме проекта развития объекта управляющая компания предлагает детальную смету и бюджет, в рамках которого будут проводиться работы и за который управляющая компания станет отчитываться перед собственником.

Таким образом, если, например, управляющая компания берет в полное управление бизнес-центр, в ее задачи входят, контроль за соблюдением плана строительства, сдача объекта, его техническая эксплуатация, поиск арендаторов и заключение договоров аренды, охрана объекта, его уборка, предоставление арендаторам дополнительных сервисных услуг как собственными силами, так и силами подрядных организаций.

Немаловажен вопрос оплаты услуг управляющей компании. Если она была привлечена собственником еще на этапе подготовки к строительству, понятно, что получение дохода от объекта возможно не раньше чем через 1,5-2 года (с учетом времени возведения объекта). Поэтому на этапах строительства и сдачи объекта в эксплуатацию обычно практикуется фиксированное вознаграждение управляющего, ставка которого зависит от степени его участия в проекте. Однако после введения объекта в эксплуатацию, когда площади уже начинают сдаваться в аренду, схема оплаты услуг управляющего привязывается к получаемому общему доходу. Ставка обычно составляет 5-8%. Понятно, что управляющая компания заинтересована в оптимизации работы объекта и максимизации извлекаемого из него дохода, ведь последний служит базой при расчете ее доли.

Возможен также вариант, когда гонорар управляющей компании закладывается сверх арендной ставки и уплачивается арендаторами в виде расходов на управление наряду с эксплуатационными расходами.


[1] Сергей Николаевич Максимов «Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости» - СПб: Питер, 2000

Дата публикации:2014-01-23

Просмотров:447

Вернуться в оглавление:

Комментария пока нет...


Имя* (по-русски):
Почта* (e-mail):Не публикуется
Ответить (до 1000 символов):







 

2012-2018 lekcion.ru. За поставленную ссылку спасибо.