Разделы

Авто
Бизнес
Болезни
Дом
Защита
Здоровье
Интернет
Компьютеры
Медицина
Науки
Обучение
Общество
Питание
Политика
Производство
Промышленность
Спорт
Техника
Экономика

Метод. Метод сравнения продаж

Метод Метод средневзвешенного К капитализации

Метод техники остатка для земли

Исходные данные need для оценки:

- ст-ь зданий и сооружений нах-ся на земельном участке

- д.б. известна чистая прибыль приносимая всем имущественным комплексом

- К капитализации для земли, зданий, сооружений

Этапы оценки:

1) Чистая Пр распределяется м\у землей, зданиями и сооружениями

Дх приносимый зданиями = ст-ь зданий* К капитализации для зданий

К капитализации для зданий = К капитализации для земли + норма возмещения капитала

К капитализации для земли = доходность требуемая инвестором

норма возмещения капитала = 100%стоимости/срок полезного use

2) Рассчитывается Дх приносимый землей

= Дх от имущества - Дх приносимый зданием

3) расчет стоимости земельного участка

стоимость земли = ДХ приносимый землей/ К капитализации для земли

Пример:

Стоимость недавно постр зданий и сооружений 450 тыс

срок полезного исп-я = 50 лет

става дх треб инвестором = 12 % годовых

Чистая Пр от имущества = 65 тыс.

определить ст-ь земельного участка?

Решение:

1) дх от здания = 450 тыс* К кап для зданий

К кап для зданий =12%+ 2% в год = 14 % в год

100%/50 лет = 2% в год

450* 14% 63 тыс. руб, в год

2) дх приходящийся на землю

65 -63 =2 тыс

3) Дх от земли =

2тыс /0,12 = 17 тыс руб.

use долевой подход к оценке

Этапы оценки:

1) приблизительно устанавливаются пропорции в которых стоимость недвижимости можно поделит на стоимость земельного участка и стоимость зданий. Для этого useданные о нормативных ценах на землю и данные о ценах на строительные работы

2) определяется средневзвешенный общий К капитализации

= К кап для зданий * d зданий + К кап для земли * d земли в общей стоимости

3) Оценивается стоимость всего недвижимого имущества

= Дх от всего имущественного комплекса / общий К капитализации

4) Оценивается стоимость земли

= стоимость всего имущественного комплекса*d стоимости, которую приносит земля

стоимсоть зем участка = стоимость всего имущественного комплекса – d стоимости, которую приносит земля

 

ст-ь зданий и сооружений = 90% от общей стоимости недвижимости

стоимость земли оценена в 10 %

срок экономической жизни здания = 50 лет

доходность требуемая инвестором = 12 %

чистая прибыль приносимая имущественным комплексом = 65 тыс. руб.

решение:

1. расчет общего К

К для зданий = (012 % + 100%/50 )* 0,9 + 12 % * 0,1 = 0,138

2) ст-ь всего имущ комплекса = 65 тыс / 0,138 = 471015 тыс

3) ст- земли = 471015* 0,1

= 47 100 ст-ь земельного участка

4) ст-ь зданий

471015 – 47100 = 423900 руб.

 

Основан на сопоставлении стоимости продажи аналогичных земельных участков. Сравнение производится по ряду факторов:

- условия продажи земельного участка

- время продажи

- размер участка

- его местоположение

- физические хар-ки участка (пр: камнистый и т.п)

- дх получаемый с земельного участка данный метод применяется в основном для оценки незастроенных земельных участков или участки под недорогие или немногочисленные постройки

 

Дата публикации:2014-01-23

Просмотров:444

Вернуться в оглавление:

Комментария пока нет...


Имя* (по-русски):
Почта* (e-mail):Не публикуется
Ответить (до 1000 символов):







 

2012-2018 lekcion.ru. За поставленную ссылку спасибо.